英國租樓程序及注意事項
從香港移民到英國人生路不熟，不知道英國的租樓程序及規矩，有可能導致糾纏數月也找不到適合的落腳點，甚至墮入騙案。因此，今天便教你用9步於英國精明租樓。
- 選擇適合的租樓平台
- 篩選條件（租金、罪案率、能源效益評分、巿政稅級別、水質）
- 參觀房屋 House Viewing
- 提交意願 Send Offer
- 背景檢查 Background Check
- 確認合同 Contract Confirmation
- 設定所有帳單 Utilities（食水、電力、煤氣、巿政稅、網路）
- 搬家 House Moving
- 存庫檢查 Inventory Check
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1. 選擇適合的租樓平台
首先，租樓一定要找可靠的平台，在英國最普遍的分別是：Rightmove與Zoopla。只需要填寫自己的租樓條件，就可以找到符合要求的單位。某些單位還會表明它的Energy Efficiency Rating，Council Tax Band等資訊（第二步會詳細說明），這些都與租金以外的費用息息相關。尋找合適的Agency非常重要，我以前試過獨自一人在倫敦看單位，怎料最後到達的地方與平台上所推廣的單位完全不一樣。除此之外，那個Agent也非常不禮貌，希望我可以直接簽約。
如果是想與其他人合租的話，Spareroom 也是不錯的選擇。跟前兩個平台不同，這個平台大部份都是由業主或室友直接發佈的。合租其中一個最重要的因素便是與室友保持良好的關係，所以這個平台大部份都會要求你介紹自己的來歷，興趣，生活模式等。
2. 篩選條件
租金
許多從香港到英國的移民暫時沒有工作，儘管你的存款能夠負擔起租金，在證明的過程也有可能困難重重。如果你沒有工作，你最少需要證明你的存款擁有你的月租x30。如果你已經有一份工作合約，舉例我的月租是2K，而我的薪金是每年30K，我的存款至少需要 (2K*30) - 30K = 30K 的存款。不過，儘管你在沒有工作情況下能夠證明你有足夠的存款，很多 Agency 也會要求你預繳租金，或者尋找一個英國本地居民做擔保人 - 如果你逾時提交租金的話，Agency就會直接找你擔保人收費。
罪案率 Crime Rate
想要尋找比較安全的社區可以使用這個網站來查看社區的罪案率，會詳細說明每一項罪案（例如種族歧視、入屋偷竊、性騷擾等）。罪案率的計算方式是透過匯總公開的警察部隊數據、社交媒體信號並與當地警察部門提交 FOI 請求，以建立該地區最完整的犯罪和安全資訊。雖然整體來說，英國的包容性很強，不過個別地區也會對亞洲人有些敵意，需要小心為防。
能源效益評分 Energy Efficiency (EPC) Rating
EPC Rating 代表房屋的節能指數，等級由最高的A至最低的G，與你的能源費用（電費、煤氣費）息息相關。等級越高（例如A）便代表房屋的節能指數較高，每月的能源費用較低。英國政府規定每間房屋需要達到E等級或以上才算及格，禁止出租任何等級為F或G的房屋。許多新房子的構造較好，冬天有良好的保暖效果，因此評分自然會更高。你可以透過政府官網查看房屋的節能指數，以及能源效率証書 Energy Performance Certificate (EPC) 的有效期（每次評估有效十年）。
巿政稅級別 Council Tax Band
巿政稅 Council Tax 是你每年需要向市政府支付的費用，用於資助本地的服務，包括警察與消防、垃圾收集及回收、運輸服務、環境衛生、行政管理等。根據房屋的面積與估價，每一個英國房屋都有一個巿政稅級別，級別由支付最少年費的 Band A 至支付最多年費的 Band H。你可以透過政府官網查看房屋屬於哪一個巿政稅級別，再透過查詢結果內的 Local Authority 連結查看你的市政府收取的年費。
水質(軟硬水) Water Quality (Soft / Hard Water)
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天然雨水經過與地面的接觸後便會從軟水變成硬水。軟水含有較少的礦物質，而硬水含有較多的礦物質。軟硬水各有利弊，軟水口感更佳但過軟會有侵蝕性，而適當的硬水中的礦物質能夠預防心血管疾病。當然，亦有許多傳聞說使用硬水洗頭髮會導致脫髮。你可以透過這個網站查看你房屋的水屬於硬水或軟水，若果你的房屋屬於 “Very Hard Water“ 的區域，建議於家中安裝濾水器。
3. 參觀房屋 House Viewing
雖然大部分單位都提供電郵或發訊息的選項，可是建議直接致電預約參觀更好。我們當時發了許多訊息都沒有得到回覆，最後發現在我們發訊息的同時，已經有許多人致電並得到回覆了。現在很多 Agency 都會提供網上參觀的選項，不過建議還是親自去參觀比較好。除了能夠感受社區的氛圍以外，能夠更仔細觀察房屋內的狀況和氣味。最重要的是在之後的背景檢查中，Agent 可能會因為親自見過你而省略親自前往Office檢查證件的步驟。
4. 提交意願 Send Offer
如果是質素不差的單位，有可能會出現幾個有意租樓的人之間的爭奪。這個時間便需要極力跟業主顯示自己的熱情。我上一次的Offer需要填寫我們的職業、收入、理想的租期、Break Clause（我們什麼時候可以中途退租）、我跟另一個租客的關係、有沒有曾經一起居住的經驗、我為什麼想住在這裡。像報工作一樣，經過第一輪篩選後，Agent有可能跟你說最終的Offer數目，給你一點時間考慮需不需要更新Offer。對我而言，這簡直是一場心理遊戲，需要我們猜想其他租客的下一步、業主的喜好等。
5. 背景檢查 Background Check
基本上，背景檢查包括你的個人資訊、居留權、收入或存款證明、犯罪記錄等。若果只有一人能夠提供收入證明，建議向Agent表明那人為主要租戶 Lead Tenant，不然便要檢查其他租戶的收入證明。
6. 確認合同 Contract Confirmation
根據過往的自身經驗與朋友的分享，英國這邊的Agency經常出錯，所以每一個版本都要檢查清楚。我自己遇到過名字、我原來的地址、租約開始的日期全部都錯。而且這些以為最基本的資訊也經過幾次的修改才改好。我自己會用Adobe Acrobat來對比版本內容的分別，方便我立刻看到他改了什麼。就算它第二版本改了第一版本的錯誤，第三版本也可以還原第一版本的錯誤。英國的土地註冊處允許你付費£3檢查業主的姓名，雖然這本是Agent的責任，不過自己檢查後多一份安心。
7. 設定所有帳單 Utilities
食水
前往這個網站尋找你的食水供應商，再前往供應商的官網設定帳號，填寫你的 Post Code 與個人資料便可完成申請。
煤氣
前往這個網站尋找你的煤氣供應商，再前往供應商的官網設定帳號，填寫你的 Post Code 與個人資料便可完成申請。現在使用我的 EDF 連結，便可以獲得 £50 Cashback！
電力（需要搬家後設定）
與食水及煤氣不同，英國的電力分為運營商及供應商，供應商向運營商購買電力再轉售給我們。搬家後，你會收到你的帳戶號碼來設定電力帳戶。若果你想提前知道你的供應商或沒有收到信件，首先需要前往這個網站尋找你的電力運營商，再前往你的運營商官方網站尋找你的電力供應商（類似這個網站）。在設定帳號的時候，你可以選擇浮動價格 Variable Rate 或固定價格 Fixed Rate。浮動價格表示你會根據當刻每一道電力的價格而付費，而固定價格表示你鎖定了每一道電力的價格。當你預計電費會持續上升的時候，固定價格將會是更好的選擇。
巿政稅帳號
根據上述巿政稅級別連結找到你的市政府網站，填寫你的 Post Code 與個人資料便可完成申請。政府會定期資助回饋巿政稅給我們，而以下人士也可以申請巿政稅減免：
- 全職學生
- 獨居者（或住處內的唯一一位成年人）
- 低收入人士 / 正在領取社會福利的人士
- 殘疾人士
- 軍人
網路 Wifi
英國最常見的網路供應商是 Virgin Media 及 BT。若果你不希望使用前租戶所使用的網路計劃，可以前往官網挑選適合你的計劃。不過，注意更換供應商會有額外的安裝費用。我們正在使用 Virgin Media，除了比BT便宜，現在使用我的 Virgin Media 連結，更可以獲得 £50 Cashback！另外，我們使用英國電訊商 Vodafone 旗下的 VOXI，除了能夠無限使用社交媒體數據外，在倫敦地鐵站內亦有Wi-Fi可以連接。現在使用我的 VOXI 連結便能獲得 £20 Cashback！
8. 搬家 House Moving
最後，便是最令人期待的搬家日了！除非你可以手提行李或家裡有車，不然大部份人都會選擇搬家公司。我上一次搬家使用Anyvan，十個大行李（包括箱子）只需£130，總時常兩個半小時。我們沒有把每個行李的大小都準確填寫，因為這樣反而會提高了最終價格。切記一定要確認好行李數目，不然之後要改的話（就算減少行李的數量），也要加錢喔！司機到達後需要核對資料，所以在他到達前一定要有人在目的地等候（我們通常把行李送上貨車後便去乘搭火車）。而司機幫助我們把行李拿下來後，視乎我們有沒有升降機，不然他最多會幫我們把行李搬上一樓（除非額外加錢）。
9. 存庫檢查 Inventory Check
存庫檢查報告通常會於你的租約開始之前傳送給你，詳細列明房屋內所有傢俱和物品的狀況（至少50頁）。我們的存庫檢查是在我們租約開始的第一天進行，職員會指引我們到單位的水錶和電錶。檢查我們單位的職員表明，因為她沒有親自在這裡居住過，因此報告內容只會顯示她肉眼能看見的事項。因此，在收到存庫檢查報告後，我們續一檢查報告內是否有列出所有的事項（例如牆壁的磨損、清潔程度），以及任何功能性問題（例如花灑漏水、水壓不足等），再把我們的補充資料發給 Agency。等待 Agency 更新了報告後，我們和業主雙方都需要在文件上簽名。而我們在正式入住前也錄影了所有傢俬的狀況，以免以後有任何的爭執。
結語
希望這篇文章能夠幫到你，租屋愉快！如果我遺漏了任何資料或有任何在英國租屋的難題，都歡迎聯絡我喔！
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