英国租楼程序及注意事项
从香港移民到英国人生路不熟,不知道英国的租楼程序及规矩,有可能导致纠缠数月也找不到适合的落脚点,甚至堕入骗案。 因此,今天便教你用9步于英国精明租楼。
- 选择适合的租楼平台
- 筛选条件(租金、罪案率、能源效益评分、巿政税级别、水质)
- 参观房屋 House Viewing
- 提交意愿 Send Offer
- 背景检查 Background Check
- 确认合同 Contract Confirmation
- 设定所有帐单 Utilities(食水、 电力、煤气、巿政税、网路)
- 搬家 House Moving
- 存库检查 Inventory Check
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1. 选择适合的租楼平台
首先,租楼一定要找可靠的平台,在英国最普遍的分别是:Rightmove与Zoopla。 只需要填写自己的租楼条件,就可以找到符合要求的单位。 某些单位还会表明它的Energy Efficiency Rating,Council Tax Band等资讯(第二步会详细说明),这些都与租金以外的费用息息相关。 寻找合适的Agency非常重要,我以前试过独自一人在伦敦看单位,怎料最后到达的地方与平台上所推广的单位完全不一样。 除此之外,那个Agent也非常不礼貌,希望我可以直接签约。
如果是想与其他人合租的话,Spareroom 也是不错的选择。 跟前两个平台不同,这个平台大部份都是由业主或室友直接发布的。 合租其中一个最重要的因素便是与室友保持良好的关系,所以这个平台大部份都会要求你介绍自己的来历,兴趣,生活模式等。
2. 筛选条件
租金
许多从香港到英国的移民暂时没有工作,尽管你的存款能够负担起租金,在证明的过程也有可能困难重重。 如果你没有工作,你最少需要证明你的存款拥有你的月租x30。 如果你已经有一份工作合约,举例我的月租是2K,而我的薪金是每年30K,我的存款至少需要 (2K*30) - 30K = 30K 的存款。 不过,尽管你在没有工作情况下能够证明你有足够的存款,很多Agency 也会要求你预缴租金,或者寻找一个英国本地居民做担保人- 如果你逾时提交租金的话,Agency就会直接找 你担保人收费。
罪案率 Crime Rate
想要寻找比较安全的社区可以使用这个网站来查看社区的罪案率,会详细说明每一项罪案(例如种族歧视、入屋偷窃、性骚扰等)。罪案率的计算方式是透过汇总公开的警察部队数据、社交媒体信号并与当地警察部门提交 FOI 请求,以建立该地区最完整的犯罪和安全资讯。虽然整体来说,英国的包容性很强,不过个别地区也会对亚洲人有些敌意,需要小心为防。
能源效益评分 Energy Efficiency (EPC) Rating
EPC Rating 代表房屋的节能指数,等级由最高的A至最低的G,与你的能源费用(电费、煤气费)息息相关。 等级越高(例如A)便代表房屋的节能指数较高,每月的能源费用较低。英国政府规定每间房屋需要达到E等级或以上才算及格,禁止出租任何等级为F或G的房屋。许多新房子的构造较好,冬天有良好的保暖效果,因此评分自然会更高。你可以透过政府官网查看房屋的节能指数,以及能源效率证书 Energy Performance Certificate (EPC) 的有效期(每次评估有效十年)。
巿政税级别 Council Tax Band
巿政税 Council Tax 是你每年需要向市政府支付的费用,用于资助本地的服务,包括警察与消防、垃圾收集及回收、运输服务、环境卫生、行政管理等。根据房屋的面积与估价,每一个英国房屋都有一个巿政税级别,级别由支付最少年费的 Band A 至支付最多年费的 Band H。你可以透过政府官网查看房屋属于哪一个巿政税级别,再透过查询结果内的 Local Authority 连结查看你的市政府收取的年费。
水质(软硬水) Water Quality (Soft / Hard Water)
天然雨水经过与地面的接触后便会从软水变成硬水。软水含有较少的矿物质,而硬水含有较多的矿物质。软硬水各有利弊,软水口感更佳但过软会有侵蚀性,而适当的硬水中的矿物质能够预防心血管疾病。 当然,亦有许多传闻说使用硬水洗头发会导致脱发。你可以透过这个网站查看你房屋的水属于硬水或软水,若果你的房屋属于 “Very Hard Water“ 的区域,建议于家中安装滤水器。
3. 参观房屋 House Viewing
虽然大部分单位都提供电邮或发讯息的选项,可是建议直接致电预约参观更好。 我们当时发了许多讯息都没有得到回覆,最后发现在我们发讯息的同时,已经有许多人致电并得到回覆了。 现在很多 Agency 都会提供网上参观的选项,不过建议还是亲自去参观比较好。 除了能够感受社区的氛围以外,能够更仔细观察房屋内的状况和气味。 最重要的是在之后的背景检查中,Agent 可能会因为亲自见过你而省略亲自前往Office检查证件的步骤。
4. 提交意愿 Send Offer
如果是质素不差的单位,有可能会出现几个有意租楼的人之间的争夺。 这个时间便需要极力跟业主显示自己的热情。 我上一次的Offer需要填写我们的职业、收入、理想的租期、Break Clause(我们什么时候可以中途退租)、我跟另一个租客的关系、有没有曾经一起居住的经验、我为什么想 住在这里。 像报工作一样,经过第一轮筛选后,Agent有可能跟你说最终的Offer数目,给你一点时间考虑需不需要更新Offer。 对我而言,这简直是一场心理游戏,需要我们猜想其他租客的下一步、业主的喜好等。
5. 背景检查 Background Check
基本上,背景检查包括你的个人资讯、居留权、收入或存款证明、犯罪记录等。 若果只有一人能够提供收入证明,建议向Agent表明那人为主要租户 Lead Tenant,不然便要检查其他租户的收入证明。
6. 确认合同 Contract Confirmation
根据过往的自身经验与朋友的分享,英国这边的Agency经常出错,所以每一个版本都要检查清楚。我自己遇到过名字、我原来的地址、租约开始的日期全部都错。 而且这些以为最基本的资讯也经过几次的修改才改好。我自己会用Adobe Acrobat来对比版本内容的分别,方便我立刻看到他改了什么。就算它第二版本改了第一版本的错误,第三版本也可以还原第一版本的错误。 英国的土地注册处允许你付费£3检查业主的姓名,虽然这本是Agent的责任,不过自己检查后多一份安心。
7. 设定所有帐单 Utilities
食水
前往这个网站寻找你的食水供应商,再前往供应商的官网设定帐号,填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。
煤气
前往这个网站寻找你的煤气供应商,再前往供应商的官网设定帐号,填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。 现在使用我的 EDF 连结,便可以获得 £50 Cashback!
电力(需要搬家后设定)
与食水及煤气不同,英国的电力分为运营商及供应商,供应商向运营商购买电力再转售给我们。 搬家后,你会收到你的帐户号码来设定电力帐户。 若果你想提前知道你的供应商或没有收到信件,首先需要前往这个网站寻找你的电力运营商,再前往你的运营商官方网站寻找你的电力供应商(类似这个网站)。 在设定帐号的时候,你可以选择浮动价格 Variable Rate 或固定价格 Fixed Rate。 浮动价格表示你会根据当刻每一道电力的价格而付费,而固定价格表示你锁定了每一道电力的价格。 当你预计电费会持续上升的时候,固定价格将会是更好的选择。
巿政税帐号
根据上述巿政税级别连结找到你的市政府网站,填写你的 Post Code 与个人资料便可完成申请。 政府会定期资助回馈巿政税给我们,而以下人士也可以申请巿政税减免:
- 全职学生
- 独居者(或住处内的唯一一位成年人)
- 低收入人士 / 正在领取社会福利的人士
- 残疾人士
- 军人
網路 Wifi
英国最常见的网路供应商是 Virgin Media 及 BT。若果你不希望使用前租户所使用的网路计划,可以前往官网挑选适合你的计划。不过,注意更换供应商会有额外的安装费用。我们正在使用 Virgin Media,除了比BT便宜,现在使用我的 Virgin Media 连结,更可以获得 £50 Cashback! 另外,我们使用英国电讯商 Vodafone 旗下的 VOXI,除了能够无限使用社交媒体数据外,在伦敦地铁站内亦有Wi-Fi可以连接。 现在使用我的VOXI 连结便能获得 £20 Cashback!
8. 搬家 House Moving
最后,便是最令人期待的搬家日了! 除非你可以手提行李或家里有车,不然大部份人都会选择搬家公司。 我上一次搬家使用Anyvan,十个大行李(包括箱子)只需£130,总时常两个半小时。 我们没有把每个行李的大小都准确填写,因为这样反而会提高了最终价格。 切记一定要确认好行李数目,不然之后要改的话(就算减少行李的数量),也要加钱喔! 司机到达后需要核对资料,所以在他到达前一定要有人在目的地等候(我们通常把行李送上货车后便去乘搭火车)。 而司机帮助我们把行李拿下来后,视乎我们有没有升降机,不然他最多会帮我们把行李搬上一楼(除非额外加钱)。
9. 存库检查 Inventory Check
存库检查报告通常会于你的租约开始之前传送给你,详细列明房屋内所有家具和物品的状况(至少50页)。 我们的存库检查是在我们租约开始的第一天进行,职员会指引我们到单位的水表和电表。 检查我们单位的职员表明,因为她没有亲自在这里居住过,因此报告内容只会显示她肉眼能看见的事项。 因此,在收到存库检查报告后,我们续一检查报告内是否有列出所有的事项(例如墙壁的磨损、清洁程度),以及任何功能性问题(例如花洒漏水、水压不足等) ,再把我们的补充资料发给Agency。 等待 Agency 更新了报告后,我们和业主双方都需要在文件上签名。 而我们在正式入住前也录影了所有家俬的状况,以免以后有任何的争执。
结语
希望这篇文章能够帮到你,租屋愉快! 如果我遗漏了任何资料或有任何在英国租屋的难题,都欢迎联络我喔!
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